再也陷入观察,低于楼面价上市

“亏本卖房”的现象正在沪上不断出现。8月初,上海嘉定区曾经的地王项目常发豪庭国际以低价开卖,房价甚至低于开发商当年拿地的楼面价。与之情形相似的还有中海长风板块的紫御豪庭,其售价也接近成本价格。  近期开卖的各个“地王”,往往都是在2009年底拿的地。因为当时房地产市场行情火热,开发商争先恐后抢地,“地王”层出不穷。几年之后,这些项目纷纷到了发售阶段,而其售价却得不到市场的支撑。  多位房地产业内人士分析认为,由于中央房地产调控政策一直坚定不放松,加上市场需求委靡不振,上海的房地产开发商们正在选择“以价换量”,加速回笼资金。  “赔本赚吆喝”  8月初,由常发集团开发的,位于上海市嘉定区的常发豪庭国际项目开始发售,其最低售价只有11588元/平方米,这已经低于开发商当时拿下这一地块的楼面价,后者超过了1.2万元/平方米。  嘉定区位于上海西北近郊,在规划中是上海的“汽车城”。随着区域经济的发展,嘉定的居民数量不断增加,而嘉定的房地产项目数量也非常可观,尤其受到刚需客户的欢迎。常发豪庭国际的销售人员向《中国经营报》记者透露,项目中售价低于楼面价的是位于底层的几套商品房,而且这些房屋在开盘后不久就售罄。现阶段,常发豪庭国际的售价在1.4万~1.5万元/平方米这一范围。房型面积包括137平方米的较大户型,总售价约为190万元。  “即使是卖1.4万元/平方米,我们还是亏的,如果房价在1.8万元/平方米以下,就是低于成本价卖房。”上述售楼人告诉记者。他告诉记者,之所以在开盘时打出低于楼面价的价格,目的是“赔本赚吆喝”。  常发豪庭国际低价开盘也确实赢得不少的关注,销售人员认为,“面包贱过面粉”,这是该楼盘在嘉定地区比别的楼盘更受关注的重要原因,这将有利于销售。常发豪庭国际的这一做法并非孤案,中建、中海等开发商在上海的项目,同样以接近成本的价格售卖。  纵观这些开发商手中的地块,大部分都集中在2009年。当时,地王层出不穷,有些地块的溢价率高达300%以上。然而好景不长,随后在2010年末,嘉定区就曾出现过开发商高价拍地后无力开发、退回政府的现象,随后又以更低的价格被其他开发商拿下。  资料显示,从2009年10月到2010年1月,嘉定区连续出现了7幅楼面价破万元的住宅地块,其溢价率都在300%以上。而嘉定新城中心区的地块,溢价率甚至达到了425%,刷新了当时住宅用地的溢价纪录。  中国房地产信息集团分析师薛建雄向记者表示,正是近期上海房价的走势造成嘉定出现亏本卖房,甚至房价低于楼面价的原因。事实上,嘉定此前的地块被造出许多概念,炒作过度。而浦东的迪斯尼板块等地亦出现了低价被爆炒的现象,预计未来几年,这些地块建成后都很难得到房价的支撑。  薛建雄认为,开发商之所以愿意亏本卖房,并不仅仅出于回笼资金的需求,而是基于对资金成本的掂量。薛建雄为开发商算了一笔账,“现在房价1.2万元/平方米,如果五年之后涨不到1.7万元/平方米,资金成本就收不回来,还不如现在卖掉。”  为继续拿地准备资金  新房和二手房的价格如今同时处在低迷的状态。21世纪不动产近期的一份报告显示,截至8月下旬,受到挂牌减少、政策预期不明等因素的影响,上海二手楼市的交投处在降温的氛围中。统计数据显示,2012年8月前26天上海新建商品住宅成交63.9万平方米,较7月份同期回落8.7%。  一个略显积极的信号是,在买方市场需求退潮之际,婚房刚需、置换型买家正在入市购房,成为了支持8月成交的主要力量。21世纪不动产研究显示,虽然婚房刚需需求出手力度不减,但其他刚需买家则因为政策预期不明、价格上涨等因素转为观望。这也造成了开发商一方心态的转变,加快销售成为了当务之急。  中房数据研究院执行院长陈晟告诉记者,具体到上海嘉定地区,这里曾经历过一段拿地的高峰期。当时房地产企业对市场的走向判断有所偏差,对政策更加缺乏准确的预期,因而拿地比较冲动。  其实早在嘉定这个楼盘之前,在上海周边的太仓等地区,已经提前出现了售价低于成本的现场。  “拿地成本过高了,市场只能通过降低价格来吸引客户,从而实现资金链的快速回笼。”陈晟认为,有些开发商其实是因为近阶段看到了售价更低的土地。因而他们宁愿卖房亏损,也要抓紧获得资金,从而继续拿地,储备土地。  即使是这种行情之下,嘉定区仍然是房地产开发商竞争最为激烈的地方。业内有一种说法是,“上海刚需看嘉定,北京刚需看通州”。普遍认为,嘉定的房价即使委靡不振,也不会跌到很深。首先是由于嘉定新城的建设是政府着力主导、最为重视的项目;此外,嘉定汽车城始终是一个热点,不会因为炒作而改变。  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,虽然楼市已处在政策收紧预期的警戒线边缘,但8月前26天新建住宅成交同比仍提升了近46.2%。就目前的“反季”成交势头看,预计至月末其较7月份的成交水平相差不远,而后“金九银十”期间的量价走势则更是令人期待。  陈晟告诉记者,形成嘉定房地产市场如今格局的原因与宏观形势密不可分。2008年,国际国内经济低迷,土地市场更是跌到谷底。而在随后的四万亿刺激计划出台后,2009年,乐观情绪突然爆发,市场出现大逆转。也正是2009年的高地价,使在嘉定布局的开发商如今面临巨大的压力。

继中海长风板块豪宅紫御豪庭以接近成本价发售之后,近期开盘的嘉定地王项目常发豪庭国际,最低价11588元/平方米比楼面地价还要低。2009年常发集团拍得该地块时的楼面价高达12076元/平方米。截至8月20日,上海网上房地产显示项目仅成交61套房源。

2009年10月-2010年1月,嘉定区连续出现7幅楼板价破万元的住宅地块,溢价率普遍在300%以上,常发豪庭所在的地块,溢价率高达425%。如今,开发商不得不硬挺着上市,却不敢期望收获利润。

“亏本卖房”的,并不只是豪庭国际。同是2009年的上海地王中,还有两个项目面临销售困境。中建以37.2亿元拍下的新江湾城现中建大公馆地块,楼板价为32484元/平方米,一举成为当时“全国单价地王”,但目前该项目叠加别墅售价为35000元-50000元/平方米,亦属赔本赚吆喝;上海新城地产以9.536亿拍下的嘉定南翔地块,楼板价高达13199元/平方米,2011年底推出新城公馆特价房源100套,从原来单价每平方米2.6万元到2.8万元,直降6000元到7000元。

2010年末,频现地王的嘉定土地市场就已出现隐忧。2010年12月,宝华企业集团将其竞得的高价地退回当地政府,重新拍卖后,被绿地集团以9774元的楼面底价购得,比首次拍卖下跌两成。

澳门新葡亰平台游戏网站,开发商们正为其昔日过于激进而支付代价。德佑地产研究主任陆骑麟认为,嘉定区的配套发展,显然不足以支撑房价的飞速上涨,加上调控因素的影响,就导致了嘉定地王项目现今的尴尬局面。近日,奉贤区又集中推介5462亩土地,计划集中在2013年前出让,有嘉定地王的教训可资借鉴,开发商拿地应更为理性。

地王低价开卖的背后,是上海楼市成交量的收缩。中高端市场经过6-7月的需求集中释放,已难以再维持前期的市场热度,上周上海商品房成交量环比继续回落。而低端楼盘普遍减少优惠幅度,甚至上调价格的行为,也使得刚需重新陷入观望。目前开发商已将更多的精力备战“金九银十”的传统旺季。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出,从市场“基本面”的房地产投资、新开工面积、土地购置面积、市场销售面积及金额等几个指标来看,商品住宅市场短期内的成交回升,尚未传导到开发商加大新开工面积,或积极拿地。

张宏伟认为,未来开发商须通过多元化手段降低成本,提升利润率。对比中海地产和万科2012年上半年的净利润可以看出,中海的取胜之处在于成本管理和融资模式。成本管理方面是严格控制费用,而融资方面的优势在于,港市上较低的融资成本以及融资难度相对小于内地等。

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